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小飞机 怎么 加 群(www.tg888.vip):物业股权抵债,华夏幸福偿债新招靠谱吗?

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华夏幸福的债务重组遇到了瓶颈。


距2021年10月华夏幸福披露《债务重组计划》即将满一年,然而,债务重组进度才刚刚过半。


2021年12月,华夏幸福《债务重组计划》表决通过,总计2192亿元债务在随后的前4个月里,有1048亿元债务完成签约重组。但之后的5个月,新签约的只有155亿元。其中8月单月,新签约不到7亿元。


愿意接受方案的,前期都签完了。剩下的都是对方案不满的硬骨头。截至2022年8月底,仍有988.85亿元的债务没有签约重组,占华夏幸福总金融债务45%。


为了加快进度,华夏幸福在9月16日发布公告,在原有《债务重组计划》基础上,制订《补充方案》:公司搭建以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心的“幸福精选”平台,用该平台的股权资源,以股抵债。


《财经十一人》获悉,最缺乏保障、需要靠华夏幸福后续经营偿还的约550亿元金融债务中,平安集团占了近70%。如果平安集团接受债转股,华夏幸福整体的债务规模会因此降下来,剩下的抵押债也会更安全。


其它债权人的态度大致分两派,手握质押担保的债权人认为方案没有吸引力,因为物业平台的资产价值、盈利能力,未来股权退出通道都不明晰;但对于原本没有质押担保,债务毫无保障的普通债权人,新方案能让他们握有一些股权,他们也许愿意接受。


华夏幸福有关人士说,针对投资人对平台估值等疑虑,公司近期会以邮件形式向债权人说明。


一、新方案硬伤明显


“幸福精选”是华夏幸福的物业管理平台。主要包括三家公司:幸福基业物业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司(下称“幸福基业物业”、“深圳伙伴”、“苏州火炬”)


从业务规模上,幸福基业物业是核心,这家公司由华夏幸福100%控股,常年为华夏幸福的住宅、产业园区、城市项目提供物业服务。深圳伙伴和苏州火炬的业务类似,都是做产业、科技园区的招商运营。华夏幸福在两家公司分别控股60%和51%。


债权人对“幸福精选”以股抵债的新方案,有两大疑虑:


1. 幸福精选平台到底值多少钱?


2. 如果转了股,未来如何变现退出?


幸福精选的价值,主要取决于幸福基业物业的价值。然而《财经十一人》获悉,在过去很多年里,这家物业公司在华夏幸福体系内一直存在感不强,处于边缘位置。2020年,物管行业被资本追捧,迎来上市热潮,当时华夏幸福还未爆发危机,但也并未借着风口将幸福基业物业推到聚光灯下。


经营数据上,华夏幸福财报数据显示,2020年物业管理服务营收12.28亿元。2020年完成上市的融创服务、世茂服务、金科服务,全年总收入分别是50.26亿元,46.23亿元,33.59亿元。


对比母公司,此前多年,华夏幸福的销售金额都超过金科,但到2020年风口节点,金科服务营收是幸福基业物业近3倍。那一年物业公司的在管面积大都来自母公司,然而华夏幸福的母公司并没能给物业公司带来同样的行业地位。


2021年和2022上半年,华夏幸福物业管理服务营收分别为12.74亿元和6.47亿元,基本和2020年持平。


据悉,华夏幸福物业服务公司承接的项目,基本都是华夏幸福开发的住宅与产业园区,与母公司强关联。因此2021年之后,随着母公司危机爆发,幸福基业物业的发展也陷入停滞。

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资产质量不出众,又缺少支撑未来增长的动能,直接导致债权人对“幸福精选”的价值存疑。


一位接近债务化解委员会的人士认为,新方案落地时,围绕平台估值,华夏幸福和债权人可能会拉扯很久。


至于退出路径,华夏幸福在公告中称,后续将全力推动“幸福精选”平台资本运作,通过平台独立上市、将平台股权以现金出售等方式,协助债权人实现“股”的退出。


理想很丰满,但鉴于华夏幸福目前处境,短期内上市几率不大,除非有国家队出手收购。目前,受地产业严峻形势传导,物管行业巨头收并购动力不足,行业大规模并购期基本结束。


此外,华夏幸福今年宣布,要全面转型成为产业新城服务商。这样一来,物业服务业务与公司主战略紧密相关,很难想象华夏幸福会放心地卖给他人。


二、比起旧方案,仍有吸引力


尽管新方案硬伤明显,但对部分在旧方案中得不到保障的债权人,以股抵债仍有吸引力。


2021年10月的《债务重组计划》,将全部债务分为五块,对应“带展兑抵接”五种处置方案。“带”是指出售项目资产,债务也由买家一并承接。因此后续华夏幸福的还债方案,都与它们无关。


全部有应收账款、实物资产作为质抵押的金融债务,以及房地产开发贷,都用“展”来解决。即维持原担保措施不变,债务展期。


其它没有担保的普通债务,适用“兑抵接”。“兑”是用出售资产所得现金兑付。“抵”是华夏幸福用其持有型物业设立信托,这些自持物业的经营现金流产生信托收益,逐年支付。“接”是指这部分债务由华夏幸福承接,靠日后的房地产销售等经营活动,逐步清偿。


可以看出,“展”因为担保措施不变,是风险最小的方案。“兑”和“抵”虽然没有充分保障,但有明确、可预期的还款来源和时限节点,对债权人来说,也算有个盼头。


“接”是最差的一类方案,没有任何保障,华夏幸福未来的施工、销售表现也存在太多变数,尤其是在如今行业下行,尚无明显复苏的情况下。


华夏幸福公告中称,“幸福精选”平台以股抵债方案,适用于《债务重组计划》中“展”“兑抵接”类全部金融债务债权人。


新方案的吸引力,取决于与旧方案的对比。


应用了“展”的有抵押债权人,对新方案肯定兴趣不大。如上文分析,“幸福精选”平台的股权价值不明,但抵押物的价值是确定的,这类债权人肯定不会放弃抵押做债转股。


但和“接”对比,新方案就有吸引力了。手握股权总比没有任何筹码强。前述接近债委会人士认为,如果华夏幸福能处理好估值等技术问题,会有一些债权人接受债转股。


一位接近平安集团人士告诉《财经十一人》,“接”所对应的550亿债务里,平安集团占了近70%。


据接近债务委员会人士透露,未与华夏幸福签约的近1000亿元债务里,“展”的部分占比也不小,大约还有260亿元。目前的新方案激励不大,华夏幸福必须再想别的办法。


据悉,这部分债务无法达成意见签约,主要是因为华夏幸福的应收账款迟迟无法到账,甚至存在流失现象。债权人无法相信担保权能被充分保障,因此拒绝展期签字。


本文来自微信公众号:财经十一人 (ID:caijingEleven)

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