朱孟依的“地产帝国”何以中兴?

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每经评论员 薛晖

11月7日凌晨,《英雄联盟》S11全球总决赛中国战队EDG成功夺冠。此消息迅速占领百度和微博热搜榜冠军。令人意想不到的是,沉寂已久的地产大佬朱孟依(合生创展集团创始人)及其“商业帝国”再次站到聚光灯下。此次借EDG夺冠出了一把风头的是俱乐部老板朱一航,其父正是朱孟依。

近来,朱孟依旗下的公司频频“抢镜”。先是10月4日合生创展传出欲出资400亿元收购恒大物业股权消息(10月20日恒大物业宣布该交易终止,无疾而终)。后又于11月初传出合生创展收购雅生活和奥园健康股份(后合生创展公告辟谣)。一系列高调的巨额收购案虽未成行,但“朱氏帝国”的扩张雄心已令人刮目相看。

朱孟依是合生创展集团和珠江投资的创始人。早在1992年,看好房地产的潮汕商人朱孟依就在香港创办了合生创展。彼时,香港企业尚不能在内地独立开发房地产项目,为此朱孟依又在内地创办了珠江投资,后者承担起内地房地产开发的职责。等到内地房地产开发业务开放,合生创展才进军内地,成为合生系主要的地产平台。之后的三十余年,合生创展和珠江投资,分别成为朱孟依“商业帝国”之“双璧”。在朱孟依退居二线后,这两家公司,分别由其女朱桔榕和其子朱伟航打理。

早在20年前,合生创展的规模曾在万科之上,也曾是中国最早一批“百亿房企”。但此后的十余年,公司一直在百亿规模上徘徊不前。

曾几何时,“踏空十年”成为一些媒体人给合生创展贴的标签。理由是,这家不差钱的地产公司进步得实在太慢了。当年和他同一级别的公司――如当年的“四大金刚”之“招保万金”(招商、保利、万科、金地)早就坐上了千亿房企的金交椅。

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合生之“慢”,是因为其拒绝“开快车”的逻辑。房企要想快速扩张,就要在财务上加杠杆,在运营上“高周转”。能够称得上“高周转”的企业,可以做到从拿地到完成设计到开盘预售只用三个月时间,再用三个月基本完成销售和回款。也就是说,一笔贷款只要半年就能收回,进入下一轮投资。或者说,一笔一年期的贷款,一年内就能完成两轮投资和回款。周转快,杠杆高,增长就快!当然,风险与速度成正比。

眼看着身边一家家“后起之秀”就这样弯道超车过去了,合生创展一直按部就班。合生之“慢”,可以从其北京的标杆项目“霄云路八号”看出。该项目是个面积超过一百公顷的超级大盘,早在2008年就拿到首张预售证,但直到今天仍在建设和销售(后期案名已改为缦合北京)。由于早早锁定土地成本,后期开发不但风险小,而且利润也会水涨船高。

正是基于慢逻辑,合生创展虽然发展不快,但利润一直保持前列。也正是因为慢,所以负债率远低于上市房企的平均水平。

可能是早年受港资地产公司的财务观影响,无论合生创展还是珠江投资,都保持了较低的负债率。谁想到“三十年河东,三十年河西”,风水轮流转,如今房地产业又到了遵奉“现金为王”的时代。如此一来,手握重金的合生创展,就成了市场上一次次收购传闻中的白衣骑士。

从半年报看,合生创展上半年销售额为212亿元,全年超400亿元无虞。这个规模也只能算中等房企,但由于公司持有大量物业和投资项目,负债低且现金流高(还有大量可抵押贷款的物业),因而可以染指业内最大模规模的并购案。

合生创展的中兴,本质上是房企发展逻辑的又一次变轨。之前的十年,是房地产高歌猛进的十年,也是高杠杆高周转模式的胜利。但并不意味着“低周转高持有”(开发周期长,持有大量不动产物业,属于典型的香港模式)地产模式的失败。只不过,由于高周转房企增速快,其光芒暂时掩盖了慢周转房企。如今时过境迁,高周转房企光环褪色,才把舞台再次奉还给“合生创展们”。

实际上,中国的房企中,还有一众如合生创展一样的小步慢跑的企业。他们很可能成为这个去杠杆大潮下的主角,他们的涌现,可能会带来更稳健的行业风气。

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     发布于 2021-11-28 00:00:30  回复
  • 李行伟2021年1月起任澳门科技大学校长,2004年至2010年任香港大学副校长,2010年至2017年任香港科技大学副校长,耐久从事环境水力学、水质模子研究,是环境水力学领域的天下着名学者。
    转载说明:本文转载自USDT生意平台。绝了,这哪能不追

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