皇冠网址(www.hg9988.vip):行情变了!深圳下一 *** 击不在西部!

过去一年,深圳楼市经历了巨大的变化。

二手房成交创下15年来的新低、新房成交却创下6年的新高。

新房当道、二手没落!这是深圳楼市历史上从未出现过的新气象。

不止于此,过去两年,我身边有不少买了深圳房子的朋友发现――在深圳买房,竟然也亏了。

所谓牛逼的板块,在调控面前失去了成色,所谓的确定性,也暗藏着变动。

这一系列的变化只说明了一点:

深圳的市场变了!

市场变了,大家的买房逻辑,也是时候更新了!

今天这一篇,就是要给大家重新梳理深圳的买房逻辑。

而要理清楚深圳的选筹逻辑,首先要回归城市的基础,了解深圳几个最重要的城市特点。

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面积小

深圳最突出的城市特点:面积小

深圳是国内一线中的“小城市”!

深圳的土地面积为1997.47平方公里,和其他三个城市的面积比较:

1个北京= 8.2个深圳;

1个上海 = 3.2个深圳;

1个广州 = 3.7个深圳

深圳的面积,只相当于其他一线城市的一个区。

深圳全域的面积≈北京的房山区≈广州的从化区

北京区域地图

广州区域地图

可以想象一下,把整个深圳的版图放在北京或者是广州的地图上,是有多幺小巧玲珑。

说到这,问题就来了――深圳面积小是劣势吗?

从全球来看,像北京、广州这样面积的大城市并不多,很多世界性的知名大城市,其城市的土地面积都不大。

比如东京,面积只有2155平方公里;

比如纽约,面积1214平方公里;

比如伦敦,整个大伦敦地区面积只有1579平方公里;

再比如最夸张的巴黎,面积只有105.4平方公里,只相当于深圳一个光明这么大。

这些城市中的绝大多数,面积都比深圳小,但这些城市的发达程度,不用我多说。

所以说,从城市发展史看,面积小从来都不是劣势,

过去,我们习惯于大城思维,以为面积小就没有发展空间和潜力,这其实是一个误区。

城市想要发展,说白了还是要形成规模效应。

摊大饼式的城市外扩,反而会导致发展力量不集中,无法最大化形成规模效应。

面积小的城市,因为资源有限,所以必须激活有限的发展空间,这样反而能最大化形成规模效应,发挥有限空间的最大效益。

所以说,虽然深圳面积小,但它每一个区域,都会尽可能地发挥它的最大潜力。

深圳没有郊区

深圳小,产生的一个结果是――深圳无郊区。

深圳没有郊区,我觉得可以体现在3个方面。

第一,距离

一个区域判断它是不是郊区,严格来说是要看所在区域核心到城市核心区的距离。

我举个例子:

如果以福田CBD作为整个深圳的核心,坪山中心区作为边缘区域的核心。

深圳福田CBD到坪山中心区的距离是33.8公里,那么,深圳从中心到最边缘区域核心的距离在34公里左右。

这个距离是什么概念?

和广州相比,广州天河珠江新城CBD到黄埔知识城的距离,同样在34公里左右,而黄埔在广州压根就不算郊区;

和北京相比,从北京的国贸CBD出发,34公里之外都还没出通州!通州在北京的定位,此前最多只能算是近郊区,现在首都职能迁移过来之后,叫郊区其实都有点别扭。

从距离上比较,深圳离中心最远的区,如果以其他一线城市为标准,都不算是郊区。

第二,规划和概念

看看去年深圳的十四五规划,你会发现深圳每一个区域,都有很详细的发展定位。

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即便是那些不处在核心区的区域,都有很牛逼的产业规划。

比如光明的科学城,是深圳三大战略创新平台之一,主打高新技术产业和先进制造业;

比如坪山,片区发展生物医药科技产业;

比如龙岗,打造坂雪岗科技城,打造全球电子信息产业高地。

除此之外,深圳各个区自身寻求发展的主动性也很强,压根不会被动地跟着规划走。

像龙华,为了给自己区能拉来一个超级企业,用最低的工业用地地价把观澜的一块地出让给华为,可谓煞费苦心。

再比如龙岗,即便手里有坂田,也还是要发展大运和龙岗中心城。

虽然这个决定被不少人吐槽,但从另一个角度看,这其实也是龙岗主动寻求发展空间的体现!

在深圳,没有一个区被当作郊区,也没有一个区自己心甘情愿做郊区。

第三,房价

在深圳,几乎每个区都有10万+或者接近10万+的房子。

几个所谓的外围区域中:

宝安的宝中,片区均价都在13-14万/�O之间,部分小区房价能上15万/�O;

龙华的梅林关,片区均价上10万/�O;红山片区深高北的学区房,均价达到12-13万/�O

龙岗的大运片区,次新的学区房挂牌价已经上10万/�O;

光明凤凰城的次新小区,最高的时候挂牌价接近9万/�O;

就连坪山,部分小区房价都上到6万+/�O

无论是东部、西部还是北部,都有房价的高点,从房价角度看,压根看不出哪里是深圳的郊区。

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多中心发展

房价多中心的根源,其实是深圳发展的多中心。

深圳的多中心发展,和深圳的历史有关。

过去四十年,深圳的中心经历了从罗湖到福田再到南山逐渐推移的过程,在这个过程中,每个中心都形成了相对稳定的就业中心和产业结构。

像罗湖的黄金珠宝产业,就集中在水贝-布心,即便如今罗湖没落,罗湖的黄金珠宝产业依然能打,水贝-布心依旧是罗湖重要的就业中心,也带动了周边的居住需求;

福田和南山就更不用说了,福田有金融、南山有科技+互联网产业,而且都是就业+居住功能并存的城市中心

上述都是深圳的老中心,现如今,不仅是几个核心区,周边的后发区域都在发展自己的中心。

宝安就不用说了,宝安中心已经随着前海的发展成长为深圳的新豪宅区,房价媲美南山、福田的核心板块;

光明大力发展的科学城,产业在逐渐落地、地铁有6号线、未来13号线在2024年开通、万达的商业已经落地、引进的中山大学也落地了。

龙岗大力发展的大运,有体育配套(大运体育中心),未来有地标(世茂深港国际中心)、同时还有大学城(北理莫斯科+香港中文大学)

龙华的中心红山片区,经过过去10年发展已经成为相当成熟的居住区,同时周边有深圳北站商务区带动,也是一个居住+就业合二为一的区域。

你会发现,深圳已经出现了很多产业、就业、居住、教育功能集于一体的中心,

它打破了那种传统的单一市中心+近郊+远郊的城市格局,让这个城市的每个区,都有机会打造城市的中心。

在这种多中心的格局下,如果再把前面提到的面积小和无郊区两个特点结合起来就会发现,深圳楼市和其他城市最大的不同在于

――深圳每个区都会有和区域中心相关的潜力板块。

因此,在深圳,其实每个区都能买,最重要的是选中每个区最具潜力的板块!

现在在深圳买房肯定主要考虑新房,在深圳买新房,当下我有两个建议。

首先,不要死磕一路向西。

不否认西部的价值,但一路向西这个说法,已经引导了大量炒作资金涌入西部。显然,当下西部不少板块的房价其实是虚高的,这一次二手房指导价政策,就打击了不少追高西部的人。而这些已经在高位的板块,以后的涨幅空间也很小。

此外,所谓一路向西的口号下,其实掩盖了西部一些板块的先天不足。

比如松岗,虽然在西部,但位置上很偏,离宝中的距离都很远,但现在它的价格都已经在5万/�O上下了。

真要作比较的话,东部一些之前涨幅不大的区域,比如坪山、龙岗的核心板块,今后的涨幅,未必就会比现在这个西部边缘的板块差

所以,不要被一路向西的说法固化了你的思路,一定要多做比较,别整天只盯着西部。

其次,回归自己的实际情况,要根据预算去选择最有爆发力的板块。

深圳的房价梯度是很明显的,选区域、选板块首先得根据预算看菜下饭,这个大家都懂。

然后在结合自己预算的基础上,再去寻找一些有爆发力的板块。

这里提到的所谓的有爆发力的板块,往往是后发制人的板块。

因为过去深圳的房价,其实已经涨了很多轮,很多相对成熟的板块,跟着市场暴击了几次,现在价格已经相对稳定,没有成长空间了;

而有些板块之前只是跟涨,未来完全可能会随着区域的发展进一步爆发。

比如光明、坪山这些区,在新房限价、产业逐渐成型的情况下,爆发的空间就很大。

所以,在选择板块的时候,不要只看一个板块有了啥、现在有多成熟,而是要关注它本身还有多大的成长性。

当下,新房供应量,限价也很亲民,想要在深圳买新房的朋友,现在就是最好的打新时机。

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