谈楼说按/居屋开通H按 用家如何选？\中原按揭经纪董事总经理 王美凤,谈楼说按/居屋开通H按 用家如何选？\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

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　　今年11月起，银行已可为资助性房屋用家提供H按，作为P按以外另一选择。换言之，不论是一手新居屋、绿置居、居屋第二市场、居屋转按等，买家或业主均可申请H按。H按在多年来均为主流按揭产品，市场比例持续高达九成以上，H按是否就是不二之选？随着今年拆息逐步上升，H按计划实际上已按照封顶息率计算，用家究竟选择H按还是P按较着数？

　　不论H按还是P按，用家选择按揭计划时，应以实际按息、全期按息计算方法、按息波动性、封顶息率，以及其他优惠和条款包括现金回赠和罚息期一并比较。今年银行之间按息差距扩大，目前按息介乎2.875%至3.375%为主，对于一手新居屋或绿置居单位，有部分银行提供之H按确实较为优胜，全期按息H加1.3%，封顶息率低至P减2.5%（P：5.375%），目前实际按息便是2.875%，属市场最低按息水平，较P按息低至2.975%又或其他银行提供之H按息低至3.125%更为吸引。

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　　只适用于短期上会一手楼

　　但需留意，上述计划主要适用于短期可申请上会之一手单位，如已开卖的居屋2020，以及即将开卖的居屋2022项目中一些快将落成的屋苑，包括马鞍山锦骏苑、钻石山启翔苑及沙田愉德苑等，但对于一些较远期楼花例如2024年落成的屋苑则并未接受按揭申请。

　　至于二手居屋单位，H按同由11月起于居屋第二市场开通，但若论至抵按息，则并非H按，而是P按息全期P减2.4%（P：5.375%）、实际按息2.975%较优，个别按揭更加低至P减2.75%（P：5.625%），实际按息2.875%；二手居屋的H按息现时主要处于3.125%水平，高于P按息，故此并非H按占优。

　　资助性房屋H按开通后，居屋按揭优惠基本上已与私楼看齐，用家同样可获银行提供的现金回赠，部分银行亦提供按揭存款相连户口，让客户以高存息收入抵销按息支出，减低加息的影响。

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